IMP

Isu mengenai “pajak rumah kontrakan 2027” belakangan menarik perhatian pemilik properti dan masyarakat yang memperoleh penghasilan dari kegiatan sewa-menyewa. Muncul kekhawatiran bahwa mulai 2027 pemerintah akan menerapkan pajak baru yang secara khusus menyasar rumah kontrakan, rumah sewa, apartemen, atau properti lainnya.

Kekhawatiran tersebut perlu disikapi dengan informasi yang tepat. Pajak atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan bukanlah jenis pajak baru yang baru muncul pada 2027. Ketentuannya telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 dan berlaku untuk penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan. Aturan tersebut menetapkan PPh Final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.

Dengan demikian, pemilik rumah kontrakan tidak perlu langsung berasumsi bahwa 2027 akan menghadirkan “pajak kontrakan baru”. Yang jauh lebih penting adalah memahami kewajiban pajak yang memang sudah berlaku, memastikan penghasilan sewa telah dicatat dengan benar, dan menata administrasi perpajakan sejak sekarang.

Bukan Pajak Baru, tetapi Kewajiban yang Sudah Ada

Salah satu alasan isu pajak rumah kontrakan mudah menimbulkan keresahan adalah karena istilah “pajak kontrakan” sering digunakan secara umum. Padahal, secara perpajakan, yang menjadi perhatian adalah penghasilan yang diperoleh dari persewaan tanah dan/atau bangunan.

Berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017, penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan yang diterima atau diperoleh orang pribadi maupun badan dikenai PPh yang bersifat final.

Tarifnya adalah:

10% × jumlah bruto nilai persewaan

Jumlah bruto tersebut tidak hanya melihat nominal uang sewa yang tertulis sebagai harga utama. PP 34/2017 juga mencakup pembayaran atau kewajiban yang berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan yang disewa, termasuk biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan, dan fasilitas tertentu apabila menjadi bagian dari nilai persewaan.

Contoh sederhana:

Misalnya sebuah rumah disewakan dengan nilai kontrak Rp100 juta per tahun.

Apabila seluruh nilai tersebut merupakan objek PPh Final persewaan tanah dan/atau bangunan, maka:

PPh Final = 10% × Rp100 juta = Rp10 juta

Artinya, kewajiban pajaknya bukan baru muncul pada 2027. Kewajiban tersebut sudah melekat pada penghasilan sewa sesuai ketentuan yang berlaku.

Siapa yang Harus Membayar PPh Sewa?

Pertanyaan berikutnya adalah: Apakah pajak tersebut dibayar oleh pemilik rumah atau penyewa?

Jawabannya bergantung pada status pihak yang menyewa dan apakah pihak tersebut merupakan pemotong pajak.

Jika Penyewa Merupakan Pemotong Pajak

Apabila properti disewa oleh badan atau pihak lain yang berkewajiban melakukan pemotongan, maka pihak penyewa pada prinsipnya melakukan pemotongan PPh Final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.

Sebagai ilustrasi, apabila nilai sewa Rp100 juta, maka:

• Nilai sewa: Rp100 juta
• PPh Final 10%: Rp10 juta
• Jumlah setelah pemotongan: Rp90 juta

Pemilik memperoleh bukti pemotongan sebagai dokumen yang penting untuk administrasi perpajakannya. DJP juga menjelaskan mekanisme pemotongan PPh Final atas sewa tanah dan/atau bangunan bagi pihak yang berstatus sebagai pemotong pajak.

Jika Penyewa Bukan Pemotong Pajak

Situasinya berbeda apabila penyewa bukan pihak yang memiliki kewajiban memotong pajak. Dalam kondisi tersebut, pemilik properti melakukan penyetoran sendiri atas PPh Final yang terutang.

Untuk pembayaran sendiri, DJP mencantumkan kode akun pajak 411128 dan kode jenis setoran 403 untuk PPh Final Pasal 4 ayat (2) atas persewaan tanah dan/atau bangunan. DJP juga menjelaskan bahwa untuk penyetoran sendiri, pembayaran dilakukan paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya, sedangkan pelaporan dilakukan paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya sesuai ketentuan administrasi yang berlaku.

Maka dari itu, pemilik rumah kontrakan sebaiknya tidak beranggapan bahwa “tidak ada pemotongan berarti tidak ada pajak”. Bisa jadi justru kewajiban setor berada pada pemilik.

Jangan Samakan PBB dengan Pajak atas Penghasilan Sewa

Kesalahpahaman lain yang cukup sering terjadi adalah anggapan bahwa membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sudah mencakup seluruh kewajiban pajak atas rumah kontrakan. Padahal, keduanya merupakan hal yang berbeda.

PBB berkaitan dengan objek berupa bumi dan/atau bangunan sesuai ketentuan PBB yang berlaku. Sementara itu, PPh Final atas persewaan tanah dan/atau bangunan berkaitan dengan penghasilan yang diperoleh dari kegiatan persewaan.

Dengan demikian, pembayaran PBB tidak otomatis menghapus kewajiban PPh atas penghasilan sewa.

Bagaimana dengan Rumah Kos?

Secara perpajakan, rumah kos tidak otomatis diperlakukan sebagai persewaan tanah dan/atau bangunan dengan PPh Final 10%. PP 34/2017 mengecualikan penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya dari cakupan PPh Final persewaan tanah dan/atau bangunan. DJP menjelaskan bahwa rumah kos termasuk dalam kategori jasa pelayanan penginapan tersebut.

Artinya, pemilik kos perlu melihat karakter kegiatan usahanya secara tepat, bukan sekadar menyamakan semua properti yang disewakan.

Terlebih lagi, ketentuan PPh Final UMKM telah mengalami perubahan melalui PP Nomor 20 Tahun 2026. Mulai 2026, tarif PPh Final UMKM tetap 0,5% bagi subjek pajak yang memenuhi persyaratan, dengan batas peredaran bruto tertentu sampai dengan Rp4,8 miliar setahun.

Maka dari itu, untuk usaha kos, perlu dilakukan analisis berdasarkan model bisnis, jenis layanan yang diberikan, subjek pajak, omzet, serta ketentuan daerah yang relevan.

Mengapa Pemilik Properti Perlu Mulai Berbenah?

Terlepas dari munculnya isu mengenai 2027, pemilik properti sewa sebaiknya mulai memandang administrasi pajak sebagai bagian dari pengelolaan investasi.

Ada beberapa alasan penting, yaitu:

1. Penghasilan Sewa Perlu Dicatat dengan Rapi

Pemilik yang memiliki beberapa rumah kontrakan sering kali mencatat pemasukan secara sederhana, bahkan hanya berdasarkan transfer rekening. Padahal, administrasi yang lebih baik akan membantu mengetahui:

• properti mana yang sedang disewakan;
• nilai kontrak masing-masing;
• periode sewa;
• tanggal pembayaran;
• identitas penyewa;
• pajak yang telah dipotong atau disetor; dan
• dokumen pendukung yang tersedia.

Catatan tersebut akan sangat membantu ketika dilakukan evaluasi atau rekonsiliasi pajak.

2. Kesalahan Administrasi Bisa Menimbulkan Masalah di Kemudian Hari

Masalah pajak tidak selalu muncul karena seseorang sengaja menghindari pajak. Kesalahan juga dapat terjadi karena pemilik tidak memahami siapa yang wajib memotong, kapan harus menyetor, bagaimana menghitung jumlah bruto, atau bagaimana melakukan pelaporan. Semakin lama administrasi dibiarkan tidak tertata, semakin sulit melakukan rekonsiliasi.

3. Pajak Harus Masuk dalam Perhitungan Investasi

Pemilik properti sebaiknya tidak hanya menghitung:

Harga beli → biaya renovasi → harga sewa → keuntungan

Tetapi juga memasukkan komponen perpajakan dan biaya lain yang relevan. Dengan begitu, pemilik dapat mengetahui hasil bersih investasi secara lebih realistis.

Misalnya, rumah dibeli dengan tujuan menghasilkan pendapatan sewa Rp100 juta per tahun. Jika terdapat kewajiban PPh Final atas persewaan sebesar Rp10 juta, maka angka tersebut perlu diperhitungkan dalam perencanaan arus kas.

Dengan perhitungan seperti ini, keputusan menaikkan harga sewa, membeli properti baru, atau mempertahankan aset dapat dibuat berdasarkan angka yang lebih realistis.

Apa yang Sebaiknya Dilakukan Pemilik Rumah Kontrakan?

Daripada menunggu munculnya kebijakan baru atau hanya mengikuti informasi dari media sosial, pemilik properti dapat mulai melakukan beberapa langkah sederhana.

1. Data Semua Properti yang Disewakan

Buat daftar seluruh aset yang menghasilkan pendapatan, misalnya:

• rumah kontrakan;
• ruko;
• apartemen;
• gudang;
• tanah;
• ruang usaha; atau
• properti lain yang disewakan.

Catat pula nilai sewa, jangka waktu kontrak, dan metode pembayaran.

2. Periksa Kontrak Sewa

Jangan hanya melihat harga sewa. Perhatikan juga klausul mengenai:

• biaya pemeliharaan;
• service charge;
• keamanan;
• fasilitas;
• biaya lainnya; dan
• siapa yang menanggung pajak.

Hal ini penting karena PP 34/2017 menentukan bahwa jumlah bruto nilai persewaan dapat mencakup pembayaran tertentu yang berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan.

3. Identifikasi Status Penyewa

Pastikan apakah penyewa merupakan:

• orang pribadi biasa;
• badan usaha;
• instansi;
• atau pihak lain yang memiliki kewajiban sebagai pemotong.

Status penyewa dapat menentukan mekanisme pemenuhan kewajiban PPh atas transaksi sewa.

4. Rekonsiliasi Pembayaran dengan Pajak

Bandingkan antara:

nilai kontrak → pembayaran yang diterima → pajak yang dipotong/disetor → bukti pembayaran/pemotongan → pelaporan

Jika ditemukan perbedaan, sebaiknya segera dilakukan pemeriksaan lebih lanjut.

5. Jangan Mengabaikan Transaksi Tahun-Tahun Sebelumnya

Jika selama ini terdapat penghasilan sewa yang belum tertangani dengan baik, jangan langsung menganggap masalah tersebut terlalu rumit untuk diselesaikan.

Justru semakin cepat dilakukan review, semakin banyak pilihan untuk menentukan langkah korektif sesuai ketentuan perpajakan yang berlaku.

Jadi, Apakah Ada Pajak Baru untuk Rumah Kontrakan pada 2027?

PPh Final atas persewaan tanah dan/atau bangunan bukan pajak baru yang tiba-tiba muncul pada 2027. Ketentuannya telah diatur dalam PP Nomor 34 Tahun 2017 dan pada prinsipnya mengenakan PPh Final 10% atas jumlah bruto nilai persewaan. Tantangan sebenarnya bagi pemilik properti adalah memastikan bahwa setiap penghasilan sewa telah diperlakukan sesuai ketentuan dan didukung administrasi yang memadai.

Jika Anda memiliki rumah kontrakan, ruko, apartemen, atau properti lain yang menghasilkan pendapatan sewa, 2027 tidak perlu disambut dengan kekhawatiran—tetapi dengan persiapan.

Mulailah dengan memeriksa kontrak, mencatat seluruh penghasilan sewa, mengidentifikasi kewajiban pajak, dan memastikan setor serta lapor dilakukan sesuai ketentuan, karena dalam pengelolaan properti, aset yang menghasilkan keuntungan akan semakin bernilai ketika administrasi dan kewajiban pajaknya juga tertata dengan baik.

Butuh bantuan meninjau kewajiban pajak atas properti sewa Anda? Konsultasi pajak dapat membantu Anda melakukan review transaksi, menghitung kewajiban, dan menyusun administrasi perpajakan secara lebih terstruktur dan sesuai ketentuan yang berlaku.